来源：次方点评 记者：秦梦玉

香港投资人吴华江因看好粤港澳大湾区的融合发展，在广州投资了一处青年创新基地，为香港及国际创业青年提供产业基地和平台。本次测评的项目，就是与青创基地园区位于同一栋物业的配套酒店：丽柏酒店·广州火车站店，也是丽柏酒店在华南区域的旗舰项目之一。

吴华江原本计划青创中心与酒店一齐筹备、投入使用，但两地人员往来因疫情原因受阻，青创中心的项目暂缓推进，酒店先行一步投入营业。

丽柏酒店·广州火车站店 外立面

项目名称 | 丽柏酒店·广州火车站店投资人 | 吴华江

项目背景

一、投资人背景

本期项目测评采访的投资人吴华江，是香港艺麟集团主席兼香港广东社团总会常务副主席。香港艺麟集团，是一家经营多年的商业公司；香港广东社团总会，则是一个致力于团结香港粤籍各界人士、推动香港与内地特别是广东省交流合作的社团。

据悉，该社团成立13年来，积极促进内地与香港文化、教育、商贸等方面的交往合作，支持两地社会公益及慈善事业。

近年来，香港地区社会经济发展遇到一定瓶颈，大湾区内地九市发展势头强劲，有条件在科技创新、“再工业化”等领域承接香港的产业和人才。受社会责任心驱动，社团推出多项活动企划，鼓励港人前往内地尤其是大湾区发展，并对青年群体提供实质帮助，让香港青年对前途更加有希望、有信心，且有更多元的就业选择。

为此，吴华江盘下广州一处地理位置优越、周边交通便利的老物业，计划将其打造为粤港澳及国际青年的创新工场——通过为创业青年提供产业基地和平台，加强两地经济交流合作。

为了给青创企业的商务出行提供住宿配套，他一并在同一栋物业投资了一家酒店，开始尝试自己从未涉足过的酒店投资版块。

二、项目位置 物业位于广州市老城区越秀区的优质商圈“流花商圈” ，距离广州火车站步行仅需1-2分钟，是广州地铁2号线、5号线、3号线的中转枢纽站点，附近有多个大学、医院、会议基地，以及一系列大型购物聚集地，能为酒店带来丰富的学生、陪护家属、商务差旅等多种类型的客源。 

总而言之，物业位置优越，附近人流量很大，是一处不可多得的优质物业。

但商圈附近有28家酒店，竞争较为激烈。此处物业之前也是一家老酒店，因装修老旧，经营困难，被挤出了市场舞台。因此，只有优质的酒店产品，才能在竞争中突围。

三、选择品牌的过程

在此之前，吴华江从未投资过酒店。作为外来投资者，又是面对陌生的投资领域，他只能“摸着石头过河”。所以，他决定加盟一个符合潜在客户喜好、具有一定知名度、管理体系成熟的酒店品牌。

酒店作为青创中心的配套，不仅要符合广东本地消费者的期待，还要获得大多数香港创业青年的认可。是选择加盟在内地知名度更高的国内酒店品牌，还是加盟香港经营多年、较富盛名的国际酒店品牌，需要他综合考虑，做出抉择。

最后，吴华江于2021年12月31日与丽柏酒店签订了加盟合同，合作时长为15年。

选择品牌的原因：

1. 丽笙酒店集团的国际化背景

近百年来，香港承载着重要的国际经济、金融、航运中心的职能，也形成了独特的国际化酒店市场：先后开业高端酒店50+家，其中约6成为国际高端酒店品牌，4成为香港企业旗下酒店品牌，国内龙头酒店集团并未在香港布局高端酒店。

因此，香港居民在住宿和就业上，对国际酒店品牌的认同感、归属感都更高。青创中心落地后，前来创业的香港青年在选择合作酒店时，必定会对国际背景的品牌更有好感。

丽柏品牌所属的丽笙酒店集团，是欧洲最大的高端及奢华酒店管理集团。知名国际酒店集团背景，更易使酒店受到潜在客户的青睐。

除此之外，投资一家国际品牌酒店，更利于创造条件，帮助香港酒店业人才在大湾区就业。

2. 锦江国际集团的市场规模和平台实力

在锦江国际集团完成对丽笙酒店集团收购后，丽柏品牌得到了锦江和丽笙的双重赋能。

作为中国规模最大的综合性酒店旅游企业集团之一，锦江国际集团依托自身产业布局优势，近年来不断加速产业生态链建设，形成了以酒店、旅游、客运、在线、金融、城市服务、创新孵化等业务板块高效协同，互融共赢的文旅生态链。目前，锦江国际集团的酒店规模位列全国第一，全球第二，行业规模优势明显。

从投资人的角度来看，选择加盟丽柏品牌，不仅能获得实力强大、成熟专业的酒店管理体系支撑，还能在疫情环境下获得更稳定的保障。

3.品牌定位符合潜在客户的需求

丽柏作为中高端酒店品牌，客房舒适、公区宽敞，有餐厅、会议室等配套设施。

这样的设置，不仅能满足青创公司几十人规模的会议需求，还能承办本地人的尾牙宴会，有利于为酒店在激烈的市场竞争中博得一席之位。

丽柏酒店·广州火车站店 大堂吧、早餐厅

4.加盟政策优惠

丽柏酒店于2019年正式进入中国市场，近两年一直致力于加速打响其在国内市场的知名度。

由于这次项目位于丽柏品牌战略布局要地——华南地区，坐落在广州老城区核心商圈，物业位置优越，且嵌套在粤港澳及国际青年创业基地内，发展前景良好，丽柏品牌将项目评估为旗舰店，并给出了更具诱惑力的加盟政策，能够使吴华江有效降低投资成本。 

丽柏酒店·广州火车站店 大堂

项目数据

数据来源于投资人

一、独栋物业及周边景观改造，整体规划筹建

物业为70年代建造的一处独栋楼体，共有9层，面积10000+㎡，租金每月67万元，租约12年。其中，2~4层准备作为青创基地，5~8层打造为酒店。酒店部分物业面积6520㎡，共设置了112间客房，每间客房内的面积在30~60㎡之间。

整个物业及周边景观、停车场的总投资成本约4000万元，包含物业的转租承租、外立面改造、内部拆旧重建成本，周围景观改造、停车场建造成本，以及酒店装修筹备成本等。其中：物业升级改造花费约1200万元；3208㎡的停车场和1895㎡的景观面积造价约1000万元；酒店装修筹建成本约1600万元。

在这1600万元中，各项支出占比约为：设计费2%、装修采购60%、工程费23%、运营费10%、开办费5%。算下来，单房投资成本14.3万元，与品牌方给出的预计单房造价（含公区）基本吻合。

但这14.3万元中，并未摊销物业租金及升级改造的费用，因此各位投资人在参考数据进行资产预留时，需要针对物业情况额外准备一些租金、押金和拆旧改建费用。

二、疫情施工过程延长，开业延迟3个月

吴华江在香港经商多年，在工程方面有自己的人脉、朋友。因此，他没有选择直接使用线上推荐的施工团队，是在自己寻找的3个施工团队中，通过工程竞价确认了最终合作团队。

施工过程中，许多外地的工人由于疫情常态化管控的缘故，无法到达施工现场，导致施工多次停滞。吴华江称：“装修工地每干一段时间就要停工几天，累计停工时间加起来有1个多月。”

除此之外，由于物业老旧，毛坯改造工程较多，施工过程中增加了不少拆除问题——不仅延长了施工周期，还增加了消防证办理难度，额外花费了较多时间。

最后，酒店筹建周期从预计的5个月，延长到了8个月，预计在11月底或12月初开业。

三、员工团队已初步组建，筹备期20人

2022年8月8日，集团委派的店总到岗，开始进行人员招聘、培训工作，并在9月1日组建了管理团队。筹备期间，酒店共配备20人，每月人工成本约13万元。

吴华江表示，从筹备期几个月的工作表现来看，店总专业性强、执行力高、服务水平好，目前不考虑更换店总。酒店正式开业后，可能会增加几位工作伙伴。

四、预计投资回报

目前酒店尚未开业，品牌方根据对周边市场进行调研测算，预计酒店的入住率约85%~90%，综合RevPAR在300~350元之间，年营收可达1220~1430万元。刨除每天200元的单房运营成本金，年利润可达400~600万元，约4年可以收回投资成本。

丽柏酒店·广州火车站店 大床房

项目满意点

一、集团、品牌相关人员对项目关注度高

吴华江表示，自己对酒店行业不了解，筹建把关方面几乎全部依靠品牌方的专业性。目前看来，集团和品牌比较负责，一直关注项目进展：

其一，施工期间，品牌工程经理每个月都会到现场2次，对工作进行指导、监督；

其二，整个筹建期间，品牌方各个方面的负责人曾多次针对酒店召开会议，跟进相关工作，感觉做事踏实、到位。

二、供应链品类齐全，选择更灵活

锦江全球采购平台GPP上品类齐全，投资人可以灵活选择。目前酒店即将开业，实际产生的集采比例约占总采购物资的40%，成本100+万元。

丽柏酒店·广州火车站店 健身房

项目遗憾点

一、改造升级成本高、消防办证时间长

楼体于上世纪70年代建造，虽说建筑结构仍十分稳固，但整体建筑风格、物业格局都比较陈旧。接手物业后，吴华江对其进行了较大改造：不仅将外立面改造一新，还对内部格局重新规划，将许多内墙敲掉重建，管道、防水等隐蔽工程全部重新翻修，前前后后在物业改造升级上花费了1200万元。

因为物业内部结构改变，消防证件的审核、办理时间也比普通酒店延长了不少，导致酒店开业进一步延期。

二、地处老城区，疫情管控尤其严格，影响生意

虽说酒店位于优质商圈，但因附近医院、大学、大型交通枢纽密集，央企、国企、上市公司等大型企业较多，疫情管控比其他区域更加严格。一旦附近出现确诊人员，整个区域就会进入严密管控状态，可能会导致酒店整体营收受到相当大的影响。

丽柏酒店·广州火车站店 会议室

建议

对品牌方：

酒店位于广东，与品牌总部上海距离较远。虽然品牌方对项目高端关注，但比起华东地区，沟通交流的机会还是少了一些。未来，希望双方能够有更多频次的沟通。

对投资人：

疫情下投资酒店，确实需要鼓起勇气。但我们要相信：疫情没那么可怕，也没那么严重，它对经济的影响总会过去。

11月15日，文旅部发布通知，明确要优化跨省旅游管理政策。相信在更加科学精准的疫情防控举措之下，受益于国内流动性的进一步释放以及国际商旅市场的逐步复苏，我国酒店业将迎来崭新的发展局面。 

丽柏酒店·广州火车站店 客房卫生间

关于未来

首先，希望在更精准的疫情防控举措之下，疫情能得到有效控制，酒店开业后经营顺利，青创基地也早日落地。

好消息是：锦江酒店（中国区）最近推出了针对丽柏品牌和维也纳国际酒店的双品牌组合战略，能够赋能丽柏品牌加速在华南地区的拓展，提升品牌在华南地区的影响力，希望能对酒店营收有所助益。